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香港马会最新资料康禾置业王军:“金融+地产”

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  “把职业当事业来做,结果会很不一样。”11月28日,不动产投资平台康禾置业总裁王军在回顾职业经理人生涯时感慨到。

  16年前,从在通州区组织部干部科挂职做起,后到成为远洋集团项目操盘手、集团经营管理中心负责人,王军的地产职业经理人生涯完整地经历了从项目到城市到事业部以及集团不同层级的经营管理。

  “我希望能往上游走一步,去多做一些金融的实践,将金融和产业紧密结合,多做一些业务创新和探索,喜欢新的东西。”今年3月,王军离开远洋集团,加入新公司,并组建成立不动产投资平台康禾置业,尝试去推动金融+地产的融合创新。“中国的不动产行业已经由黄金时代进入白银时代。将金融与不动产相结合、依靠资本和资产双轮驱动的新地产模式是未来不动产业的发展方向。”

  王军1978年生,大连人,在沈阳读的大学,并先后获取北大经济学硕士学位和中欧国际工商学院EMBA学位。从职业履历上看,他是一个典型的地产职业经理人,经历了完整的市场洗礼。

  2001年大学毕业,王军就来到北京,最初在通州区组织部干部科挂职。2002年进的远洋地产(远洋集团前身),2008年作为第二批远洋外派员工,负责沈阳公司营销等业务。2010年远洋首进长春,王军一人背包北上创业,不到1年的时间就启动了百万平方米的超级大盘,并成为长春的地产新地标。2013年,适逢房地产行业调整,临危受命,接手远洋当时全国最大的城市综合大盘大连远洋钻石湾,用了两年的时间,将钻石湾打造成大连家喻户晓的翘楚项目。2015年年初远洋内部成立事业部,王军任二部常务副总经理主持工作。直到2016年末,回到远洋集团经营管理中心,对接全国所有的业务和所有的项目,并实现当年销售额过700亿。

  “我今年3月份来到了现在的公司就职,开启了全新的事业旅程。”王军说,在一线做业务是他坚持想做的事情,对于行业未来的判断让他把轨道重心转向“金融+地产+产业+服务”的新地产模式。

  王军认为,这轮房地产去杠杆带来的市场压力与国家政策相关。对于很多人担心的房地产市场不健康,王军倒是比较乐观,在他看来,一二线城市供不应求的情况仍然明显。对房地产企业来说,受限大环境,更应该重视“销售回款、自身造血”。

  “现在大家对未来政策的走向是不确定的,我觉得这一轮的变化,看金融政策,尤其是货币政策。”目前很多房企都有自己的资本团队,更多是在做内部输血,相当于一个融资平台,而自己正在打造的是一个不动产股权投资平台。

  目前,王军的这个新平台已有30多人,人员全部来自地产和金融或类金融行业的大公司。已有项目集中在两类:一是小镇项目,二是产业地产项目,同时,在积极布局不良资产项目和城市更新项目。

  王军说,自己是以创业的心态再出发。外派九年的时光让他牺牲掉了很多与家人相处的时间,但看到一片平地变成万家灯火,又让他特别有成就感。”做房地产最大的收获不是经济价值,而是社会价值,房子是大多家庭最重要的资产,当我们把精心打造的精品小区交付客户,和客户一起打造幸福生活的时候,感觉一切付出都值得。”

  选择新的平台,王军还有另外的思考。目前的母公司起步于国外,布局资本版图多年,资管规模逾800亿元,对投资领域特别敏感,对新鲜事物的接受度非常高,创新意识很强。

  王军认为,现在房地产与金融的结合在业内已经形成共识。比较好的模式是金融+地产+产业+服务。当下所有房地产公司在转型的时候,都是在这四个因素中寻求平衡。

  如何求新?王军梳理了不动产业完整交易流程的五个核心环节:投资融资建设运营退出。

  王军认为,对于投资而言,需要突破传统地产的业务边界,构建多元化的地产生态圈。具体而言,是立足于传统地产行业基础上的泛地产模式,做新地产的价值发现者;从融资的角度来看,以住房租赁资产证券化为代表的创新型融资模式,是目前寻求融资模式创新的主要方向;建设阶段朝着标准化、集约化的方向发展,代建会成为主流模式;运营管理阶段,客户的需求从单一需求向多元化需求转变,必须寻找新的差异化细分市场,用运营给资产赋能;退出阶段,销售模式压力越来越大,由于租金的现金流稳定,可采用Reits或IPO等方式实现退出。

  “现在地产企业必须先做好资产的经营管理,然后再通过ABS或Reits等方式来实现融资,和原来直接融资是不一样的,也就是说必须实现运营加杠杆。”目前公司成都和沈阳两个工业项目基本收尾了,嘉兴平湖蓝城小镇项目也实现了开盘运营,预计小镇项目到2018年底会有三个。当下公司内部正在做战略梳理,未来公司的核心业务是基金业务。主要是股权基金,分三类:一类是像小镇或者房地产开发类的股权投资,目前和蓝城的合作推进很快;第二就是城市更新股权投资,目前已经拥有了上海一个公寓项目和北京两个四合院项目;第三,做不良资产投资,目前,已经和两个战略投资者建立了合作关系。“起步的时候我们预计用三年的周期把资产规模做到一两百亿左右。但今年地产环境和金融环境变化特别大,考虑风险因素,我们追求在管规模,香港马会最新资料资产可能会轻一点,模式新一点。希望这次金融和地产行业的调整是我们的机会,我们会用多年的专业积累和母公司的资本优势,积极推动创新,成为美好生活的助力者和行业转型的先行者。”

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